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齐心合力推进开发 取得融资良好开局

——2013 年TOD 开发筹融资专题报道

发布时间:2014-03-27       信息来源:

2010 年以来,新萄京TOD 综合开发工作取得了实质性进展,但是, 随着TOD 业务的加快推进,资金缺口的矛盾日渐突显。首先是省市合资企业实力较弱,难以承担上亿元的融资任务。作为刚成立的新企业,由于注册资金过少,难以承担巨额的融资任务。其次是市方股东的融资能力偏弱,或者支撑能力有限。多家银行提出需由股东增信作为贷款的前提条件,但是由于资信能力较低,无法提供质优价高、变现能力强的抵押物,银行认可其担保的可能性较低。部分市政府已明确表示不会对省市合资企业提供担保或抵押,市方支撑力度有限。

为加快进度,确保完成城轨交通补亏任务,新萄京从增强省市合资企业资金实力、提供融资业务技术与专业支撑、协助省市合资企业融资等方面推进工作。经过各方努力,TOD 项目融资工作取得良好开局,圆满地完成了2013年年度融资任务。

推进合资增资工作,增强企业融资能力

一方面,省市双方股东各司其职,积极协调省市各行政管理部门出台相关支撑政策;另一方面,省市双方股东通过在企业组建合同中约定增资责任,并按时足额拨付首期注册资本金;另外,省方股东大力引导各省市合资企业创新融资模式,积极协调各大银行与各省市合资企业进行融资洽谈,为项目开发的有序推进创造最好的条件。

省市合资企业中,清远企业和佛山企业是率先完成增资任务的两家企业。2012 10 月,清远企业的省市双方股东按其股比51:49, 完成增资3,000 万元,增资后注册资本金达3,800 万元。2013 5 月,佛山企业的省市双方股东按其股比51:49,完成增资30,000 万元,增资后注册资本金达30,800 万元。省市双方股东的增资不但有力推动清远市和佛山市的TOD 项目运作,还为两市境内后续城际轨道站场TOD 开发提供了启动资金,因此,股东增资成为了省市合资企业对外融资的基石与“酵母”。

加大统筹规划力度,提供技术与专业支撑

TOD 项目筹融资工作不仅涉及项目开发工作的进展,而且还涉及开发业务与金融产品的衍接。省市合资企业刚刚成立,熟悉银行筹融资业务的融资人才相当匮乏。为了全力支撑TOD 项目筹融资业务,新萄京资金管理部充分发挥其在银行筹融资的专业优势与实战经验,统筹规划,全员动员,合理分工。一方面由专人负责与各大银行沟通协调融资事宜;另一方面还以“一人跟进一家企业”的方式,将2013 年有融资需求的省市合资企业全部分配给专人负责,由其跟进省市合资企业与各大银行的融资谈判事宜,辅导他们与银行就贷款相关事宜进行磋商、沟通与谈判,为TOD 项目融资提供技术与专业支撑。在此过程中,省市合资企业也积累了项目融资经验,培养了员工,锻炼了队伍,为今后TOD 项目融资工作的深入开展奠定了基础,同时为省市合资企业未来独立承担融资任务创造了可能。

搭建银企合作平台,推介TOD 开发业务

TOD 开发项目投资规模大,开发范围广,需要巨额的资金支撑;TOD 开发机制灵活,开发模式新颖,需要大量的金融创新。因此,急需搭建了一个TOD 综合开发与金融界相互认识与了解的交流平台,通过项目方与资金方的直接交流与互动方式,各取所需,找到合作的契合点,创造合作的机遇,达到多方共赢的局面。

2013 1 18 日,新萄京企业在佛山市联合组织召开TOD 开发项目银企座谈会。座谈会邀请了七家大型国有银行和全国性股份制银行参加。座谈会上,新萄京企业向与会的银行系统地先容了珠三角城轨红线内外开发的意义性质、开发模式、项目情况、筹融资方式和获得的政府支撑政策等。参会各方分别就珠三角城轨交通红线内外沿线综合开发项目的合作模式、筹融资方式、政策瓶颈等问题展开了热烈的讨论和深入的交流,并达成了一定的共识。在佛山银企座谈会的基础上,2013 4 18 日,新萄京企业在肇庆市交通新萄京举办TOD 项目第二次银企座谈会,再次大范围向银行正式推介TOD 开发业务。参加本次座谈会的金融机构全部为股份制银行,他们的共同特点是,部分股份制银行的总行设在广州,或者部分股份制银行的省级分行拥有较大自主权,决策链条短,可以有效地提高决策效率。在座谈会上,新萄京企业与各大银行就双方特别关注的项目风险、担保方式、偿还资金来源等问题进行了交泛而深入的交流。

通过两次银企座谈会,参会的各家银行纷纷表示,召开银企座谈会的这样的交流方式非常好,他们获取了许多TOD 开发的有价值的信息,会后要认真研究,尽早找到解决方案,找到合作契合点,以实现双方或多方共赢。另外,TOD 项目是省委省政府大力推动的项目,也符合国务院加快城镇化建设的战略部署,属于风险小且回报高的优质业务,他们愿意在政策研究、金融产品设计等方面进行尝试和推进。

加强金融机构业务联系,完成筹融资任务

为了快速解决TOD 开发的资金缺口问题,除了召开银企座谈会之外,新萄京企业多次牵头,联合几家省市合资企业,以开放的姿态向各大金融机构大力推介TOD 开发业务,与包括大型国有银行、全国性和区域性股份制银行在内的数十家金融机构就TOD 项目融资进行了交流与沟通,其中既有与总行、省级分行、区域分行层面的协调,也有与开发项目所在地银行分支机构的沟通;在业务对接的金融产品上,涵盖银行表内的传统信贷业务品种及新兴投行业务产品。经过各方的共同努力,TOD 开发筹融资业务取得了良好开局。

2013 6 月,清远企业成功获得两家股份制银行土地抵押和信用方式贷款,获得2.5 亿元贷款资金, 基本解决银盏站一级开发所需的土地收储资金,为TOD 开发筹融资工作打响了胜利的第一枪,也为省市合作开发企业筹融资工作创新了模式,树立了榜样。

2013 9 月,佛山企业再接再厉,成功取得6 亿元银行贷款,基本满足三水站2013 年一级开发所需资金需求,是迄今为止融资规模最大的省市合资企业。12 月,肇庆企业在省市双方股东的支撑下,取得5,000 万元银行贷款,基本满足鼎湖站2013 年一级开发所需的资金需求。自此,2013 TOD 项目开发的筹融资任务圆满完成,为今后的TOD 开发工作提供了坚实的资金保障,开创了全新的融资模式。

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